16城120平以上产品占比提升；华发“优+产品体系5.0”发布

本月要点概览

一、住宅产品结构特征

【资料图】

·从成交套数占比变化上看，与2022年1-4月相比，2023年1-4月30个代表城市中有19个城市90平以下产品成交套数占比下降，16个城市120平以上产品成交套数占比提升，其中一二线城市为12个。

·从热点城市成交结构看，2023年1-4月，北京90平以下产品成交套数同比下降5.3%，90-200平产品成交套数同比增长45.0%；苏州90平以下产品成交套数同比下降20.8%，90-200平产品成交套数同比增长16.5%；东莞90平以下产品成交套数同比增长30.5%，90-200平产品成交套数同比增长69.4%。

二、房企产品动态

·4月22日，华发股份发布“优+产品体系5.0”，以“三力十二优”为基石，打造七大质美生活场景模块。

·4月，中天美好集团发布全新品牌主张——“质感生活家”，围绕“温度、空气、声音、阳光、水、运动”六大生活关注点，推出“健康悦居”体系。

三、房企产品系解析

中国铁建以“美好生活建造者”为品牌定位，形成了“西派系、国际系、语系”等多元化住宅产品体系，持续为城市和客户创造健康高品质人居环境。

四、产品设计亮点

·建筑立面：天津中海天空之镜项目以弧线元素、轻盈感、通透性为形象特征，与北方常规住宅形象形成反差。

·园林景观：成都华润置地天府九里项目依托锦江生态带得天独厚的自然景观资源，打造“一园九境”立体园林及全维生活场域。

·精装设计：中建东孚提升精装细部节点标准，全屋精装人性化升级，致力项目高品质交付。

·户型设计：嘉兴万科光年里项目146平户型结合当地人居习惯打造南北4个阳台，室内规划洄游动线，灵活演绎多重生活场景。

五、优秀项目解析

招商保利臻悦项目位于合肥包河区，规划10栋17-25F小高层及高层住宅，全案共864户。建筑立面上，项目在传统公建化立面的基础上，最大化提升窗墙比。园林景观上，项目将“有限社交”理念融入社区景观构造之中，通过“化整为零”的设计手法，打造多组团、多空间的景观结构。户型设计上，143平四室户型动静分区，LSDK通厅进深约9.4米，南向联动阳台开间约6.4米，主卧套房进深约8.8米，尺度阔绰。

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住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2022年1-4月相比，2023年1-4月30个代表城市中有19个城市90平以下产品成交套数占比下降，16个城市120平以上产品成交套数占比提升，其中一二线城市为12个。

图：2023年1-4月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：

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2、热点城市结构特征

（1）北京1-4月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-4月北京90平以下刚需型产品成交7609套，同比下降5.3%，成交套数占比为37.6%，较2022年同期下降9.2个百分点。90-200平产品成交11449套，同比增长45.0%，成交套数占比56.5%，较2022年同期上升10.5个百分点。

从成交总价结构看，500-1000万中高总价段产品成交6592套，同比增长26.0%，成交套数占比提升2.0个百分点。1000万以上高总价段产品成交3263套，同比增长36.3%，成交套数占比提升2.2个百分点。

图：北京商品住宅成交面积结构

图：北京商品住宅成交总价结构

数据来源：

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（2）苏州1-4月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-4月苏州90平以下刚需型产品成交885套，同比下降20.8%，成交套数占比5.2%，较2022同期下降2.4个百分点。90-200平产品成交15177套，同比增长16.5%，成交套数占比89.7%，较2022年同期上升1.1个百分点。200平以上大户型产品成交858套，成交套数占比提升至5.1%。

从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比34.5%，较2022年同期下降7.7个百分点。250-600万产品成交套数占比较2022年同期提升1.4个百分点。600万以上产品成交套数占提升至11.7%。

图：苏州商品住宅成交面积结构

图：苏州商品住宅成交总价结构

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（3）东莞1-4月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-4月东莞90平以下产品成交1860套，同比增长30.5%，成交套数占比18.7%，较2022年同期下降4.4个百分点。90-200平产品成交7561套，同比增长69.4%，成交套数占比75.8%，较2022年同期上升3.3个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至5.5%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比9.4%，较2022年同期下降8.6个百分点。200-500万产品成交套数占比73.0%，较2022年同期提升2.6个百分点，500万以上产品成交套数占比提升至17.6%。

图：东莞商品住宅成交面积结构

图：东莞商品住宅成交总价结构

数据来源：

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房企产品动态

1、华发股份发布“优+产品体系5.0”

4月22日，华发股份发布“优+产品体系5.0”，重点围绕居民因生活方式变迁所产生的需求，以“三力十二优”为基石，打造七大质美生活场景模块。“三力十二优”即以产品力、配套力、服务力三力驱动十二优生活，七大空间场景包括城市人文建筑、星级社区入口、质感归家动线、引力社交场、全能家庭聚厅、精致私享领地、专属管家服务，从居住者的实际生活场景视角出发，打造更优质的居住体验。

图：华发产品体系5.0“三力十二优”价值底盘

2、中天美好发布2023品牌主张

4月，中天美好集团发布全新品牌主张——“质感生活家”，对空间场景进行多元化的质感升级，在提升建筑品质的基础上，向绿色健康住宅转型，围绕“温度、空气、声音、阳光、水、运动”六大生活关注点，推出“健康悦居”体系，营造健康宜居场所，让空间回归居住本质，同时优化交付流程体系，升级“美好交付”。

图：中天美好健康悦居体系

房企产品系解析

中国铁建以“美好生活建造者”为品牌定位，形成了“西派系、国际系、语系”等多元化住宅产品体系，持续为城市和客户创造健康高品质人居环境。

表：中国铁建主要住宅产品系

西派系代表项目：西安中国铁建·西派樘樾

项目简介

中国铁建·西派樘樾落址于西安高新区丝路软件城，共规划28栋14-25层两梯两户纯改善住宅。项目延续了西派系将山水作为园林核心的特点，打造西安首例沉浸式“万境森林”的园林景观，利用部分楼栋架空层打造三大主题空间，为不同年龄段的业主提供了儿童游乐、健身休闲、会客洽谈的充足空间。项目主力户型建面约170-220平，层高约3.15米。

图：中国铁建·西派樘樾效果图

170平户型设计亮点

巨幕横厅：奢阔横厅面积约52平，餐客联动设计，拓宽际会、交流生活场域。

阔尺阳台：南向观景阳台面宽约6.8米，面积约12平，180°宽幕视野，最大化提升观景效果。

套房主卧：主卧面积约26平，预设3米“L型”转角衣柜，约6平精致化妆间，实用性强。

阳光书房：北向书房面积约10平，涵盖2.7米景观阳台，可容纳约1.8米书桌，尽享静谧生活。

图：中国铁建·西派樘樾170平户型图

产品设计亮点

1、建筑立面：以弧线元素、轻盈感、通透性为形象特征，树立项目标志性

天津中海天空之镜：项目以弧线元素、轻盈感、通透性为形象特征，与北方常规住宅形象形成反差。客厅及阳台落地窗设计，端户采用弧形飘窗以获得更广的视野，飘窗处通过类幕墙做法，打造简洁纯粹的立面形象。主体线条选用银灰色铝板搭配古铜色金属勾边，同时在线条端头将古铜色线条进行放大处理，以提升建筑层次感与精致度。同时对影响幕墙效果的空调室外机和通风口等进行隐蔽处理，实现更纯净的视觉效果。

图：天津中海天空之镜项目建筑实景图

2、园林景观：项目结合天然高差，打造“一园九境”立体园林及全维生活场域

成都华润置地天府九里：天府九里占地近百亩，由1栋中式建筑、8栋小高层、10栋高层呈环抱之势布局。项目依托锦江生态带得天独厚的自然景观资源，将东方美学理念与现代主义设计语言融合，结合项目天然高差现状，将园林划分为“一园九境”，打造自由营地、水岸客厅、草坪聚场、一公里公园漫步道等社交功能区，全龄儿童场地、亲子会客厅、趣味轮滑、生物花园等亲子功能区及羽毛球场、乐活健身、健康跑道等健康功能区，9大主题场域满足全年龄段业主休闲娱乐需求。

图：成都华润置地天府九里项目园林效果图

3、精装设计：提升精装细部节点标准，全屋精装人性化升级，致力项目高品质交付

中建东孚：发布典型三十处精装细部节点标准图，致力项目高品质交付。如玄关设计上，升级鞋柜功能性，增加了通风透气孔和智能鞋柜除菌机。玄关处的可视对讲增设“天使之眼”功能，在家即可查看老年人活动区、儿童活动区等重点区域视频监控画面；客厅设计上，将大平层横厅设计植入小户型中，客餐厅并排朝南，采光更充沛。客厅无主灯设计，业主可自定义氛围灯光，门扇高度与吊顶下边缘齐平，简洁大气；厨房设计上，按烹饪动线布置设备及台面，且台面设计防水条。墙面设计方形金属浅凹槽，隐蔽插座不占用空间；卫生间设计上，沿墙面设置通长排水沟，不积水又防滑。将镜柜下方设计为开放式隔板，方便收纳且美观。洗手盆和马桶离地设计，便于清洁。

图：中建东孚精装实景图

4、户型设计：146平户型打造南北4阳台，室内洄游动线设计，灵活演绎多重生活场景

嘉兴万科光年里：146平户型四室朝南，南向面宽达约13.9米。项目结合当地人居习惯，打造南北4个阳台，北向规划出与家政间形成一体的生活阳台、与北卧相连的休闲阳台，兼具功能性及实用性。厨房采用双洄游动线设计，且规划有“家政间-厨房-餐客厅”与“餐客厅-卧室”两条独立动线，可以根据实际需求切换“归家模式”。餐客厅联动设计，面宽达到6.8米。主卧面宽3.9米，附有270°采光飘窗、衣帽间及双台盆独立明卫。

图：嘉兴万科光年里146平户型图

优秀项目解读

招商保利臻悦项目位于合肥包河区南二环与西递路交口，由招商蛇口&保利发展联合开发，项目占地面积约4.5万平，建筑面积约15.8万平，容积率2.5，全案规划10栋17-25F小高层及高层住宅，共864户，主力户型为121-187平三至四居。

图：招商保利臻悦项目鸟瞰图

建筑立面上，项目在传统公建化立面的基础上，最大化提升项目窗墙比，采用浅色配色，搭配金顶格栅造型，在楼体两侧镶嵌了流金线框，并辅以一些弧度元素，提升项目辨识度。

图：招商保利臻悦项目建筑效果图

景观设计上，项目将“有限社交”理念融入社区景观构造之中，通过“化整为零”的设计手法，打造多组团、多空间的景观结构，七大植物主题园分散式设计，同时构筑点状式小范围交互空间。架空层以主题式、分散化呈现，尊重业主生活兴趣爱好，且保障不同群体之间的私密性和边界感。景观组团以“多、小、精”的原则规划，在各组团内预留出小范围社交场景。

图：招商保利臻悦项目景观效果图

143平四室两厅两卫，户型格局动静分区。进深约9.4米LSDK通厅，将“玄关、餐厅、客厅、阳台”垂直舒展，空间开阔，提升通风及采光效果。南向开间约6.4米联动阳台，可盛载休闲、运动与家政等功能。进深约8.8米套房主卧，南北双面采光，卫浴、飘窗、衣帽间（预留空间）全功能设计，实用性强。

图：招商保利臻悦143平户型图

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中国房地产政策跟踪报告（2023年4月）

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